本月觀點：中央持續釋放降息、降5年期LPR等貨幣寬松信號，從預售資金監管、發行并購票據等方面多招并舉，緩解房企資金壓力；整體看，房企融資邊際回暖，但樓市成交仍舊疲弱。2022年1月百強房企銷售環比降幅超4成，拿地房企仍集中在信用資質較好的央國企或優質民企，購房者情緒及房企投資信心亟待提振修復。考慮短期行業基本面依舊承壓，政策博弈空間仍在，有望帶動板塊估值持續修復；中長期隨著部分房企退出及房企內并購整合，行業格局有望重塑，具備融資、管控及產品優勢的房企有望脫穎而出。開發方面，關注短期抗壓能力強、中長期競爭優勢突出的龍頭房企保利發展、金地集團、招商蛇口、萬科A等，及受益政策改善的二線彈性標的金科股份、新城控股、龍光集團等。多元化業務方面，物管板塊估值已至歷史低位，疊加業績期臨近，性價比持續凸顯，重視優質物企投資機會，如碧桂園服務、保利物業、新城悅服務、金科服務、星盛商業等。
政策：房企資金端持續松綁，低能級城市頻出樓市利好。1月涉房類政策共26項，其中偏緊類5項，偏松類9項，單月涉房偏緊類政策出臺頻次延續低位。中央持續釋放貨幣寬松信號，預售監管金松綁等多招并舉緩解房企資金壓力，低能級城市頻頻出臺購房利好“托市”，如降低首付比例、實行“認貸不認房”、發放購房補貼等，預計后續“因城施策”將持續演繹。
資金：央行“雙降”疊加社融“開門紅”，房企融資環比改善。1月M2增速環比提升0.8個百分點，社融存量同比增速環比提升0.2個百分點，社融數據整體好于預期，5年期LPR 時隔21個月首降，但居民戶中長期貸款相比2021年同期少增2272億元，亦反映居民購房意愿不足。受益于監管呵護房地產合理融資需求影響，除央國企外，金科、濱江等優質民企相繼發行境內債，房地產融資呈現邊際回暖跡象。
樓市：推盤放緩成交疲軟，春節“返鄉置業”失約。1月重點50城新房月日均成交環比降25.8%，重點20城二手房月日均成交環比降15.3%，受業績沖刺期結束、疫情反復、去化不佳等因素影響，房企推盤積極性普遍不高，1月35城商品房平均批準上市面積環比降46.1%，亦對成交形成有所抑制。
盡管政策暖風頻頻，但購房者信心滑坡，銷售端持續疲軟，庫存及出清周期呈累積上升趨勢，春節“返鄉置業”亦不及往年。
地市：“土拍真空期”量價回落，2022H1難言樂觀。1月為“土拍真空期”，百城土地成交建面、成交均價環比降63.2%、54.7%。展望2022H1土拍，鑒于房企流動性壓力，預計2022H1土拍市場或難言樂觀。基本面較好、土拍規則更具吸引力的城市，土地市場有望率先回溫，但預計多數城市央國企、地方城投托底現象仍將持續，后續在財政壓力加大背景下，不排除地方政府在出讓土地質量、土地出讓價款繳納、地價房價等方面進一步讓利。
房企：百強房企銷售環比降幅超4成，優質房企為拿地主力。百強房企2021年銷售為近5年首次負增長，2022年1月單月全口徑銷售金額、全口徑銷售面積，同比降40.7%、44.4%，環比降46.9%、47.1%，往后看2月成交仍面臨較大考驗；50強房企拿地銷售金額比、面積比，環比降7.4pct、3.1pct，拿地房企均為財務穩健、信用資質較好的央國企或優質民企，預計2022H1土拍市場仍將是央國企和優質民企的“圍獵場”。
板塊表現：1月申萬地產板塊下跌1.29%，跑贏滬深300(-7.62%)；當前地產板塊PE(TTM)8.48倍，估值處于近五年21.7%分位。
風險提示：1)若后續貨量供應由于新增土儲不足而遭受沖擊，將對行業銷售、開工、投資等產生負面影響；2)若樓市去化壓力超出預期，銷售持續以價換量，將帶來部分前期高價地減值風險；3)政策呵護力度有限，行業調整幅度、時間超出預期，將對行業發展產生負面影響。
（文章來源：平安證券）
