資產欠配壓力與交易規則放開下微觀結構改善，銀行、保險包括居民資金大幅涌入REITs 類長久期，穩定現金流、逆周期屬性資產，形成年初的拔估值行情。年初REITs 大幅度上行后，現仍處第三階段，寬幅震蕩。我們在年度策略中提到“經濟失速，寬貨幣下負債端膨脹擴容，向資產端寬信用傳導仍待時間。貨幣寬松從預期到落地帶來負債端膨脹擴容，而資產端仍受制于產業政策與信用風險”。
央行公布2 月金融數據，社融大幅低于市場預期顯示融資疲弱，企業、居民中長期貸款成為主要拖累，寬信用仍待政策發力，寬貨幣預期再次升溫，債市預期扭轉，多頭發力，本周最后一個交易日利率大幅下行。我們認為進一步實質性的寬松政策落地前，REITs 資產仍處宏觀環境友好的甜蜜期，但受限于高估值風險，第三階段高波動特征將繼續體現。
REITs 市場本周繼續向下調整，鹽田港倉儲物流REIT(-10.28%)領跌。本周(2022.3.7-2022.3.11)REITs 指數下跌，其中REITs 指數下跌(-6.67%)收于132.54 點，經營權REITs 指數下跌(-5.19%)收于128.93 點，產權REITs 指數下跌(-7.9%)收于135.55 點。本周平均漲幅為-4.51%，其中，紅土創新鹽田港倉儲物流REIT(-10.28%)領跌。相對發行價來看，平均漲幅32.54%，其中，富國首創水務REIT(62.3%)、建信中關村產業園REIT(50.03%)和紅土創新鹽田港倉儲物流REIT(43.13%)較發行時價格漲幅位列前三。
本周REITs 成交活躍度下降。本周11 只公募REITs 平均換手率2.15%，成交金額平均值2.63 億元，成交量0.51 億份；上周平均換手率3.08%，成交金額平均值3.73 億元，成交量0.73 億份。11 只公募REITs 周度成交金額為13.13 億元，成交量為2.56 億份，較此前一周環比變化(-29.52%)和(-30.25%)，對應上市以來歷史分位水平分別為27.78%、27.78%；周度換手率為1.72%，對應上市以來歷史分位水平為52.78%。
本周園區基礎設施REITs 成交活躍。本周園區基礎設施REITs 達成最大成交金額5.59 億元，較此前一周環比下降(-30.57%)，生態環保、園區基礎設施、交通基礎設施和倉儲物流REITs 本周成交金額分別為2.11、5.59、2.86 和2.56 億元，較此前一周分別環比-42.31%、-30.57%、-7.51%和-32.78%，區間日均換手率分別為3.04%、2.47%、1.67%和1.86%。發行至今，園區基礎設施、生態環保、交通基礎設施以及倉儲物流類公募REITs 累計成交金額分別達124.5、60.71、96.15和91.38 億元，累計成交量分別為33.96、8.05、8.62 和22.55 億份。
本周生態環保與倉儲物流REITs 估值較高，博時招商蛇口產業園與廣州廣河估值相對較低。對比中證ABS 估值，截至2022.03.11，博時招商蛇口產業園REIT(REITs 估值3.11/ABS 估值3.01)、平安廣州交投廣河高速公路REIT(REITs 估值13.05/ABS 估值14.41)估值相對較低。
風險提示： REITs 基礎資產項目未來經營情況具有不確定性；募集說明書中測算的未來現金流可能無法準確反應實際情況；募集發行進度不及預期。
（文章來源：德邦證券）
