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證監會近日決定在股權融資方面調整優化五項措施(下稱“新五條”)，支持房地產市場平穩健康發展。業內專家認為，通過放寬融資通道，監管部門支持優質房企修復資產負債表，在購買存量項目、償還債務、項目交付等方面補充資金，有助于進一步減輕當前房企資金壓力，也有助于“保交樓”政策落地。
中金公司研究部不動產與空間服務行業首席分析師張宇認為，本次政策調整目的在于充分發揮資本市場功能，改善優質房企資產負債表，盤活存量住宅、商業、基礎設施等多種資產，對于降低房企杠桿有積極作用。短期看，“新五條”有助于扭轉房地產市場下行風險，并穩定地產行業對宏觀經濟大盤的支撐；中長期看，有利于構建多層次的房地產融資體系，促進房地產行業與企業新發展模式的形成，與房地產市場平穩健康發展。
中信證券首席經濟學家明明表示，“新五條”的核心是，在控制新增債務的前提下，改善房企流動性問題，以市場化方式逐步化解房地產市場風險，既要“防風險”，也要“穩增長”。“新五條”以“保交樓、保民生”、盤活存量資產和提振市場信心為主，為出險房企、上市房企、非上市房企等優質企業放開了融資渠道，助力其化解存量債務。
他認為，“恢復涉房上市公司并購重組及配套融資”主要是為了化解存量債務風險；“恢復上市房企和涉房上市公司再融資”主要是為上市房企帶來增量資金，非公開再融資的放開拓寬了房企的融資渠道，有利于房企尋找更高風險偏好和更長期的資金來源；“積極發揮私募股權投資基金作用”則拓寬了股權方面的融資渠道。
一位資深人士表示，“新五條”的出臺，并不意味著再走房地產無序擴張的“老路”，其核心是支持修復優質房企資產負債表，化解存量風險。“新五條”對募集資金也有更嚴格的監管，比如明確提到“不能用于拿地拍地、開發新樓盤等”。
業內專家普遍認為，經營穩健、負債指標良好但流動性相對緊缺的優質房企，將率先受益于“新五條”。同時，房地產行業有望呈復蘇態勢，在政策加持下出現銷售回暖。
明明表示，本次政策主要針對經營穩健，但因行業景氣度下行等客觀因素而受困的房企，優質的國企和民營房企更容易通過股權市場募集到資金。
他認為，關于上市房企的并購重組及配套融資，鑒于年初市場已有并購貸、并購債等經驗，預計年內或將有項目落地；關于上市房企非公開再融資和調整境外上市政策，考慮到再融資項目周期較長，尋找定向投資人耗時較久，相關項目預計將于2023年期間逐步落地。
張宇表示，房地產行業將延續“政策落地—信用恢復—預期扭轉—銷售回升”的復蘇態勢，2023年基本面指標或將整體表現穩健。當前行業供需兩側政策已全面轉向支持與呵護，供給側從“第一支箭”銀行信貸支持、“第二支箭”債券融資幫扶，再到“第三支箭”股權融資松綁層層突破，工具全面、力度積極，有助于行業信用端困難紓解和流動性整體優化，對于短期提振市場信心和中長期促進基本面企穩均有助益。
（文章來源：上海證券報）
